Son deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos siempre y cuando los pague el contribuyente y no el arrendatario.

A continuación la ley establece una lista de los gastos necesarios más habituales,  pero no es una lista cerrada. Si un contribuyente considera que ha tenido otros gastos que no figuran en la lista, también podrá incluirlos, si son necesarios para la obtención de los rendimientos.

Los gastos deducibles se clasifican en:

1. Gastos con límite:

• Los intereses de préstamos e hipotecas para la adquisición o mejora del bien,
• Gastos de reparación y conservación del inmueble.

El importe total de estos gastos no podrá exceder, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes con el mismo límite.

Es decir, si un contribuyente tiene un rendimiento integro de 10.000 euros, y unos gastos de reparación de 15.000 y unos gastos por intereses de 3.000, solo se podrá reducir por estos dos gastos el importe de 10.000 euros (el rendimiento integro). El resto, (15.000+3.000-10.000 =8.000) se podrá deducir el año que viene, o en los 4 años siguientes.

2. Gastos sin límite:

• IBI, y tasas, como la de basuras.
• Saldos de dudoso cobro (morosos), por las mensualidades que el inquilino lleve sin pagarme más de 6 meses. Es decir, que si un inquilino lleva sin pagarme desde Enero de 2017 hasta Diciembre, las mensualidades de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, y Junio son deducibles, porque son de hace más de 6 meses, pero las de Julio hasta Diciembre no son deducibles.
• Gastos de comunidad.
• Seguros.
• Formalización contrato de alquiler.
• Comisiones de alquiler.
• Amortización del inmueble: Será el 3% del mayor del Valor Catastral, o el coste  de adquisición excluido en su caso el % de suelo (Es decir, x (100%- el % de suelo))

Ojo: Salvo los gastos de conservación y reparación y los de formalización contrato de alquiler, el resto de gastos anuales deben ser prorrateados, en función del tiempo que el inmueble este alquilado.

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Reducciones (Artículo 23.2 y 3 de la LIRPF)

• Reducción 60% del Rendimiento Neto (Artículo 23.2 de la LIRPF). En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo, se reducirá en un 60 por ciento.

Es decir, solo se puede aplicar si el Rendimiento neto es + y solo si el alquiler es para vivienda, es decir no se aplica al alquiler de terrenos, locales, o alquiler vacacional, garajes.

• Reducción 30% de rendimientos irregulares o generados en + de dos años (Artículo 23.3 de la LIRF) Se aplica por ejemplo, a las cantidades de indemnizaciones por desperfectos, o las fianzas que no devuelves.

Rendimiento mínimo en caso de parentesco (Artículo 24 de la LIRPF)

Para evitar situaciones abusivas, la ley establece que si le estas alquilando el inmueble a un familiar de hasta el tercer grado (Padres, Abuelos, Bisabuelos, Hijos, Nietos, Bisnietos, Hermanos, Cuñados, Suegros, Tíos, Sobrinos (No primos)) el rendimiento neto reducido no podrá ser inferior al que resulte de las reglas de Imputación de rentas inmobiliarias (pisos vacíos= RI) del artículo 85 de esta ley que veremos a continuación.

Es decir, que si le alquilo un piso a mi tío, y el rendimiento neto reducido después de todo, me da -500 euros, tengo que poner, que en base al artículo 24, ese rendimiento no puede ser inferior del que resultaría de aplicar el 1,1% o el 2% del valor catastral (1,1% si el valor catastral esta revisado en los 10 últimos años) de ese piso. Suponiendo un Valor catastral revisado de 100.000 euros, tendríamos que concluir que el rendimiento neto reducido no podría ser de -500 euros, sino de 1.100 euros (1,1% de 100.000).

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