Hasta el 31 de diciembre de 2014, entre los requisitos exigidos para poder renunciar a la exención del artículo 20.1.20º y 22º de la Ley de IVA era imprescindible que el empresario comprador del inmueble, tuviera derecho a la deducción total del impuesto soportado por dicha adquisición.

Pues bien, a partir del 1 de enero de 2015 la renuncia a la exención no queda condicionada a este requisito, puesto que podrá ser ejercitada la renuncia por el transmitente cuando el empresario o profesional adquirente tenga derecho a deducir el impuesto, bien sea total o parcialmente. Tras la Resolución 00/07845/2015 del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), se establece que es válida la renuncia y, con ella, la deducibilidad del IVA soportado, en la adquisición de inmuebles cuyo destino es su arrendamiento o su posterior transmisión por “segundas y ulteriores entregas de edificaciones”.

Es importante distinguir entre transmisiones entre empresario o profesional y persona física no empresario y las transmisiones entre dos empresarios o profesiones.

1. Transmisión realizada entre empresario o profesional y persona física no empresario:

En este supuesto, es fundamental tener en cuenta en primer lugar si se trata de una primera transmisión o de la segunda o posteriores.

En el caso de que estemos ante una primera transmisión estará sujeta a IVA, por lo que el transmitente deberá de repercutir el citado impuesto al adquirente.

No obstante, si nos encontramos en la situación de estar en una segunda transmisión o posterior, la operación estará sujeta al ITP, por lo que el transmitente no incluirá el IVA en su factura, y el adquirente deberá de liquidar el ITP.

2. Transmisión que se efectúa entre dos empresarios y/o profesionales

En este caso las transmisiones están sujetas pero exentas. El artículo 20.1.20º y 22º del Impuesto del valor añadido establece que estará exento la entrega de bienes inmuebles y los arrendamientos. En artículo 4.4 de la Ley de IVA señala que las operaciones sujetas a este impuesto que estén exentas como es el caso del artículo 20.1.20º y 22º, estarán sujetas al impuesto de ITP y ADJ, salvo que el sujeto pasivo renuncie expresamente a dicha exención. El artículo 7.5 de la Ley de ITP y ADJ hace referencia a que la transmisión de bienes estará sujeta a este impuesto, salvo que el sujeto pasivo renuncie a dicha exención.

En el caso de que el sujeto pasivo decida renunciar, deberá cumplir una serie de requisitos:

1. El transmitente debe ser sujeto pasivo del IVA, es decir, empresario profesional.
2. El adquiriente (comprador) debe tener derecho a deducirse el IVA.
3. En cuanto a los requisitos formales: debe existir un documento elevado a escritura pública firmado por el adquiriente en el que se reconoce ser el sujeto pasivo con derecho a deducción. Asimismo, debe hacer constar expresamente que renuncia.
4. El comprador deberá rellenar la casilla 12 y 13 del modelo 303, especificando que solicita la renuncia.

En cuanto a los efectos de la renuncia:

• Debe existir sujeción al IVA.
• En el momento en el que el sujeto pasivo decida renunciar, se producirá una inversión del sujeto pasivo, de conformidad con el artículo 84.1 e) de la Ley de IVA. En este supuesto no se cobra el IVA a la persona que va a adquirir la vivienda, y el comprador lo que hace es autoliquidar y generar un IVA soportado y devengado simultáneamente.

¿Es recomendable renunciar?

El problema que existe en renunciar a la exención es la deducibilidad. En el caso de que el adquiriente decida renunciar a la exención y tributar por ITP no podrá deducirse el IVA. No obstante, si decide no renunciar a la exención el adquiriente podrá deducirse como IVA soportado en la declaración trimestral de IVA (modelo 303).